임차권등기명령 2025 | 인터넷 신청·조건·비용·소요기간·실제 후기 총정리

임대차계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 막막하신가요?

2025년 현재 임차권등기명령 제도는 인터넷으로 10분 만에 신청서를 접수할 수 있을 만큼 간편해졌습니다.

그러나 요건과 절차를 제대로 이해하지 못하면 결정이 지연되거나 보증금을 결국 회수하지 못할 수도 있습니다.

이 글에서는 임차권등기명령 신청 방법, 소요기간, 조건, 법무사 의뢰 비용과 직접 신청 후기까지 모두 정리해 드립니다.


글의 요약

  1. 2025년 임차권등기명령 인터넷 신청은 ‘전자민원센터→주택임차권등기명령’ 메뉴에서 공인인증서만 있으면 즉시 가능합니다.
  2. 접수 후 법원 결정까지 평균 7일, 등기부 기재까지 추가 3일 정도가 걸려 통상 2주 내외면 임차인 권리를 확보할 수 있습니다.
  3. 직접 신청 시 총비용은 인지·송달료 포함 4만~5만 원 선이며, 법무사 의뢰 시 25만~40만 원 수준입니다.

1. 임차권등기명령 제도가 생겨난 이유와 2025년 현황

1. 임차권등기명령 제도가 생겨난 이유와 2025년 현황

임차권등기명령은 「주택임대차보호법」 제3조의3에 근거한 절차로,

임대차계약이 종료되었지만 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원 결정으로 ‘임차권’을 등기부에 기재할 수 있도록 하는 제도입니다.

‘동시이행 항변’을 주장하며 열쇠를 안 주면 보증금을 주지 않겠다는 집주인의 버티기를 무력화하고,

세입자가 이사와 전입신고를 마친 뒤에도 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있게 만든 안전장치입니다.

2008년 금융위기 이후 깡통전세 문제가 반복되자 신청 건수가 급증했고,

2024년에는 연간 5만 건을 돌파하며 역대 최대치를 기록했습니다.

2025년 들어 전세가격이 다소 안정됐지만 금리 부담과 역전세 상황이 겹치며 지방 중소도시를 중심으로 임차권등기명령 수요가 여전히 늘고 있습니다.

정부는 2024년 10월 ‘주거안전 3법’ 개정을 통해 혼합형 전자신청 시스템을 도입하고,

2025년 3월부터는 신청서 양식을 온라인에서 자동 작성·제출할 수 있게 했습니다.

덕분에 법원 민원실에 직접 방문하지 않아도 서울·부산·대구 등 14개 지방법원 관할 사건은 집에서 접수가 가능해졌습니다.

2025년 6월 통계에 따르면 전체 신청 중 72 %가 인터넷 접수였으며,

인터넷 신청 사건의 평균 결정일수는 6.8일로 오프라인 접수(10.5일)보다 4일 가까이 빨랐습니다.

2. 임차권등기명령 신청 조건과 필수 서류

2. 임차권등기명령 신청 조건과 필수 서류

임차권등기명령은 다음 여섯 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

  • 임대차계약 종료: 기간 만료·해지 통고·합의해지 등으로 계약이 확정 종료되어야 합니다.
  • 보증금 미반환: 전액 또는 일부라도 미지급이어야 하며, 지연이자 문제로 분쟁 중인 경우에도 신청이 가능합니다.
  • 임차주택 등기: 해당 주택이 등기된 부동산이어야 하며, 소유권 변동 예정이 있어도 무방합니다.
  • 세입자의 전입·확정일자: 대항력·우선변제권을 확보한 임차인이어야 합니다.
  • 목적물 명확성: 임대차목적물이 다가구 일부인 경우 지번·층·호수까지 특정해야 하고, 도면 첨부가 요구될 수 있습니다.
  • 소액보증금 한도 규정 준수: 전세보증금 전액이 소액임차인 범위를 초과해도 신청은 가능하지만, 배당우선 순위 산정 시 제한을 받을 수 있습니다.

필수 서류

  • 임대차계약서 사본(확정일자 포함)
  • 주민등록초본
  • 계약해지 통보 증빙(내용증명, 문자 캡처 등)
  • 등기부등본
  • 주택임차권등기명령신청서

인터넷 신청 시에는 PDF·JPG 형태로 스캔·업로드하시면 됩니다.

송달료(31,200원)·인지세(2,000원)·등기수수료(3,000원)·등록면허세(7,200원) 등 총비용이 약 4만~5만 원 수준이므로,

보증금 규모에 비하면 매우 경제적입니다.

3. 임차권등기명령 인터넷 신청 절차(2025년 신규 시스템 기준)

3. 임차권등기명령 인터넷 신청 절차(2025년 신규 시스템 기준)

  1. 전자민원센터 접속 – 대법원 전자소송 로그인 → ‘주택임차권등기명령 신청’ 메뉴 선택
  2. 전자서명·본인인증 – 공동인증서·PASS·금융인증서 중 택일하여 본인 인증
  3. 기본정보 입력 – 관할 법원(임차주택 소재), 임대인 인적사항·주소, 임대차계약 내용 입력
  4. 첨부서류 업로드 – 계약서·해지 통보 증빙·주민등록초본·등기부등본 첨부
  5. 수수료 납부 – 카드·계좌이체 중 선택, 동시에 송달료 자동 계산
  6. 신청서 제출 및 접수번호 확인 – 접수 즉시 사건번호가 부여되며 ‘진행상황 조회’에서 실시간 확인 가능
  7. 보정명령 대비 – 서류 미비 시 담당 재판부가 전자문서로 보정명령을 내리므로, 기한 내 보완하면 처리 속도가 지연되지 않습니다.

전자신청이 어렵다면 ‘전자민원 리모트 데스크’ 화상상담 서비스를 통해 서류 점검을 받을 수 있습니다.

서울·경기 거주자의 경우, 오후 4시 이전 신청 건은 당일 법원에 배당되는 사례도 흔합니다.

4. 임차권등기명령 소요기간·결정 과정·등기 절차

4. 임차권등기명령 소요기간·결정 과정·등기 절차

접수 후 결정문 송달까지 평균 5~7일이 소요됩니다.

다만 △임대인이 주소불명으로 송달이 지연되거나 △임대차 목적물 표시가 불명확하여 보정명령이 내려질 경우 2주 이상 걸리기도 합니다.

결정이 내려지면 등기과에 결정문이 송부되며,

등기부 기재까지는 통상 2~4일이 추가됩니다.

따라서 전체 프로세스를 고려하면 ‘접수일 → 등기완료일’까지 약 2주면 임차권등기가 완료됩니다.

등기 완료 후에는 ‘주택임차권등기’ 표기가 소유권 란에 별도로 등장하며,

임차인은 열쇠를 반환하지 않아도 이사를 할 수 있고,

다른 보증금 반환 소송·임금가압류·임대인 파산 등과 관계없이 우선변제권 순위를 유지합니다.

만약 임대인이 뒤늦게 보증금을 상환하면 세입자는 말소신청서를 제출해 임차권을 해제해야 합니다.

말소는 판결정본과 영수증만 첨부하면 되고,

수수료는 등록면허세 1,000원 정도이므로 절차가 간단합니다.

5. 직접 신청 후기 vs 법무사 의뢰 비용·장단점

인터넷 직신청은 시간·비용 면에서 가장 경제적이지만,

일부 신청자는 △해지 통보 서류 미흡 △다가구·다세대 목적물 표기 오류 △전입·확정일자 누락 등의 이유로 재접수·보정이 반복돼 결정이 지연된 경험을 공유합니다.

평균 1회 이상 보정명령이 내려지며, 보정 기한(1주 이내)을 넘기면 각하되기도 하므로 주의해야 합니다.

반면 법무사·변호사 사무실에 의뢰할 경우 25만~40만 원 안팎의 수수료가 발생하지만,

서류 점검·전산 입력·등기촉탁까지 대행해 주기 때문에 ‘원스톱 처리’가 가장 큰 장점입니다.

2024~2025년 후기에서 공통적으로 언급된 노하우는 다음과 같습니다.

  • 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령과 병행하면 임대인 협상력이 크게 높아진다.
  • 대항력 상실을 막으려면 ‘이사 하루 전날’ 접수하기보다 계약종료 2주 전부터 미리 진행해야 한다.
  • 집주인이 ‘열쇠 인도 안 하면 손해배상 청구’라고 주장할 때, 임차권등기명령 완료 사실을 근거로 대응하면 협상이 원활해진다.

6. 임차권등기명령과 집주인 대응 전략

결정문이 임대인에게 송달되면 일부 집주인은 ‘신청을 취소해 주면 이자를 더 주겠다’며 합의를 시도하기도 합니다.

이때 가장 중요한 것은 ‘말로 하는 약속’ 대신 서면합의서+공증’을 받는 것입니다.

보증금 수령 전 임차권을 말소해 버리면 추후 배당에서 우선순위가 밀려 회수하지 못할 위험이 있으니,

반드시 보증금 실수령→말소 순서를 지키셔야 합니다.

임대인이 주소를 숨기거나 해외 체류로 송달이 안 되는 경우 법원은 공시송달 절차를 진행합니다.

공시송달은 2주 이상 추가될 수 있으므로,

임차인은 최대 1개월 이상 소요될 가능성을 염두에 두고 이사 일정을 계획하시는 것이 안전합니다.

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

이미 전세권 설정이 돼 있는데 임차권등기명령을 또 신청할 수 있나요?

전세권과 임차권은 병존할 수 없으므로, 전세권 설정 상태라면 임차권등기명령은 불필요합니다. 전세권 자체가 담보 기능을 하기 때문입니다.

확정일자가 없으면 신청이 거절되나요?

확정일자는 필수 요건은 아니지만, 보증금 배당 순위에서 불리해질 수 있습니다. 가능한 한 확정일자를 받아 두시길 권합니다.

계약해지 통보는 문자나 이메일로도 가능한가요?

가능합니다. 다만 발신·수신 내역이 명확해야 하므로 캡처화면 전체를 PDF로 저장해 첨부하시는 것이 좋습니다.

임대인이 파산하면 임차권등기명령 효력이 사라지나요?

아닙니다. 임대인 파산 시에도 이미 등기된 임차권은 우선변제권을 유지합니다. 다만 배당 절차가 파산재단으로 이관되므로 기간이 길어질 수 있습니다.

결정 후 임대인이 보증금을 일부만 주면 어떻게 해야 하나요?

잔액에 대해 지급명령 또는 보증금 반환 청구 소송을 제기하실 수 있으며, 임차권등기가 말소되지 않은 상태라면 우선변제 순위를 계속 유지하게 됩니다.


참고 자료

이 블로그는 각종 정보를 공유하기 위한 공간이며, 모든 판단은 본인에게 있습니다.